WEG-Verwaltung

Würden Sie mit einem wildfremden Menschen ein Unternehmen gründen?

Wahrscheinlich nicht. Aber eine Eigentümergemeinschaft sind Sie mit bis dahin Unbekannten eingegangen.

Das Wohnungseigentum hat sich seit seiner Einrichtung nach dem 2. Weltkrieg (zuerst Stockwerkeigentum genannt) bewährt. Eine sehr niedrige Quote an gerichtlichen Auseinandersetzungen in WEG-Angelegenheiten ist ein klares Indiz. Die wirtschaftliche Bedeutung einer Eigentumswohnung liegt darin, einer möglichst breiten Bevölkerungsschicht den Weg zu den “eigenen vier Wänden” zu ermöglichen, ohne die vollen Kosten für den Erwerb des Baugrundes tragen zu müssen. Rechtlich stellt sich das Wohnungseigentum als eine Durchbrechung des Grundsatzes dar, dass an wesentlichen Bestandteilen von Grundstücken keine eigenen Rechte bestehen können (§§ 93 ff. BGB).

Die Rechtsverhältnisse des Wohnungseigentums sind im WEG geregelt. Heute gibt es in Deutschland über 3,5 Millionen Eigentumswohnungen, insbesondere in den Großstädten. Eine Schlüsselrolle in diesem einmaligen Rechtskonstrukt der Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt der WEG-Verwalter ein.

Soweit verständlich..? Es kommt noch schlimmer!

Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum , zu dem es gehört. Wohnungseigentum ist also eine Kombination aus Alleineigentum an einer Wohnung und einem ideellen, rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderem, dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Teilen des Gebäudes.

Es gibt daher kein isoliertes Sondereigentum. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums sind in § 5 WEG unter Verweisung auf § 3 Abs. 1 WEG gesetzlich nur mittelbar unter Bezugnahme auf das Gemeinschaftseigentum beschrieben.

Leider ist der Beruf des WEG-Verwalters weder geschützt noch bedarf es einer qualifizierten Ausbildung. Somit kann sich jeder in diesem Berufsfeld tummeln. Nach den vorgenannten Aspekten ist dies sicherlich ein kühnes Wagnis für jeden ungelernten „WEG-Verwalter“. Der dann auch noch mit fremden Vermögen, sprich Ihrem persönlichen Vermögen, versucht die Materie zu bedienen und eventuell auch zu verstehen.

Unsere Tätigkeiten

In diesem Zuge können wir Ihnen bestätigen, dass bei der Assindia Grundstücksverwaltung GmbH nur Personen mit entsprechenden Fachqualifikationen (Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt/IHK, Controller) Umgang mit Ihrer Immobilie haben. Wir bieten im Rahmen der WEG-Verwaltung folgenden Tätigkeiten an:

I. Allgemeine Verwaltung – Geschäftsführung
II. Wohnungseigentümerversammlung und Beschlussdurchführung
III. Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder
IV. Wirtschaftplan – Abrechnung – Rechnungslegung
V. Instandhaltung – Instandsetzung – bauliche Veränderung

  I    Allgemeine Verwaltung – Geschäftsführung

  1. Durchführung der Verwaltungstätigkeit als entgeltliche Geschäftsbesorgung: Übernahme von planenden, disponierenden, informierenden und kontrollierenden Aufgaben einer Verwaltung. Sicherstellung der Versorgung und Entsorgung einer Wohnungseigentumsanlage.
  2. Pflege und Weiterführung der notwendigen Verwaltungsunterlagen.
  3. Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind.
  4. Einleiten von Maßnahmen zur gerichtlichen oder außergerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft, sofern dies von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossen worden ist.
  5. Erledigung von Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft:
    1. grundstücks- und baurechtlicher Art,
    2. nachbarschaftsrechtlicher Art,
    3. abgabenrechtlicher Art,
    4. versicherungsrechtlicher Art.
  6. Verhandlung mit Behörden und Versorgungsunternehmen in Gebührenfragen, Energielieferungsfragen und ordnungsrechtlichen Fragen.
  7. Dienstleistungs- und Lieferantenverträge im Namen der Wohnungseigentümer abschließen und auflösen.
  8. Abschluß- Kündigung, Änderung und Überwachung von Versicherungsverträgen im Namen der Wohnungseigentümer.
  9. Mitwirkung bei der Abwicklung von Versicherungsfällen.
  10. Abgabe von Zustimmungserklärungen bei der Veräußerung, Vermietung oder gewerblichen Nutzung des Sondereigentums (soweit dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist).
  11. Gewährung von Einblick in die Verwaltungsunterlagen, wenn seitens des Einsichtsuchenden berechtigtes Interesse nachgewiesen wird.
  12. Hilfestellung bei der Sondereigentumsverwaltung

  II    Wohnungseigentümerversammlung und Beschlussdurchführung

  1. Vorbereitung, Einberufung und Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen.
  2. Vorbereiten der Wohnungseigentümerversammlungen in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Einladen zur Wohnungseigentümerversammlung sowie Versammlungsleitung einschl. Beschlußvorbereitung, Beschlußformulierung und Abstimmung.
  3. Führen, Pflege und Bereithaltung der Niederschriften der Wohnungseigentümerversammlungen sowie richterlicher Entscheidungen.
  4. Übersendung von Protokollen der Wohnungseigentümerversammlung an alle Miteigentümer.
  5. Vorbereiten und Durchführung von Beschlußfassungen im schriftlichen Umlaufverfahren.
  6. Beteiligung an einem Verfahren nach § 43 WEG auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.
  7. Vollzug von Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft im Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung.

  III    Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder

  1. Abwicklung kaufmännischer Arbeiten:
    1. Auftragsvergabe
    2. Zahlungsaufträge
    3. Abbuchungsermächtigungen und Daueraufträge
    4. Rücklage und Rückstellungen.
  2. Einrichten und Pflege der kaufmännischen Verwaltungsunterlagen.
  3. Einrichten des Lastschriftverkehrs zum Inkasso des Hausgeldes und der Sonderumlagen.
  4. Einrichten und Kontoführung von laufenden Konten sowie Anlagekonten für die Instandhaltungsrücklage getrennt vom Vermögen der Verwalterin und objektbezogen. Zu Händen des Verwaltungsbeirates wird durch eine entsprechende Bankbescheinigung die getrennte Vermögensverwaltung nachgewiesen.
  5. Die Verwalterin unterhält eine auf kaufmännischen Grundlagen basierende EDV-Buchhaltung zur Erfassung und Pflege der erforderlichen Daten, nämlich
    1. personenbezogene Daten,
    2. sachbezogene Daten,
    3. Hausgeldüberwachung,
    4. Verbuchung der laufenden Geschäftsvorfälle,
    5. Darstellung der Kapitaleinlagen bzw. Rücklagen,
    6. Erstellung des Wirtschaftsplanes,
    7. Erstellung der Jahresabrechnung.
  6. Rechnungskontrolle und Anweisung.
  7. Erstellen einer Vermögensübersicht.
  8. Kontrolle und Prüfung maschinell durchgeführter Buchführung.
  9. Anlage gemeinschaftlicher Gelder, insbesondere der Instandhaltungsrücklage nach Eigentümerbeschluß.
  10. Einfordern rückständiger Wohngelder bzw. Abrechnungsfehlbeträge einschl. der Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahren bzw. eines Hausgeldverfahrens zur Beitreibung von Rückständen.

  IV    Wirtschaftsplan – Abrechnung – Rechnungslegung

  1. Vorbesprechung des Wirtschaftsplanes mit dem Verwaltungsbeirat.
  2. Aufstellung des Wirtschaftsplanes zur Beschlußfassung mit:
    1. Festlegung der Ausgaben und Einnahmen,
    2. Kostenschätzung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten,
    3. Aufteilung der Kosten in rechtsgültiger Form,
    4. Mitteilung an die Einzeleigentümer einschl. Verpflichtung zur Vorschußleistung.
  3. Vorlage des Wirtschaftsplanes zur Beschlußfassung in der Wohnungseigentümerversammlung spätestens bis zum Ablauf des sechsten Monats des laufenden Jahres.
  4. Festlegen und Vorbereiten von Sonderumlagen.
  5. Abrechnung über den Wirtschaftsplan mit:
    1. Belegprüfung und Belegpflege,
    2. Festlegung der Abgrenzungsposten,
    3. Beschlußfassung durch die Eigentümerversammlung,
    4. Mitteilung an die Einzeleigentümer und Ausweisung von Schuld- und Guthabensaldo,
    5. Verteilung von Überschuß oder Nachforderung von Nachschüssen,
    6. Ermittlung der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Zinserträge bzw. der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beträge der Zinsabschlagsteuer.
  6. Vorbesprechung und Erörterung des Jahresabschlusses mit den Verwaltungsbeiräten. Vorbereiten der Unterlagen des Wirtschaftsplanes und der Abrechnung zur Prüfung durch den Verwaltungsbeirat oder durch die Rechnungsprüfer. Information des Beirates und der Prüfer bei auftretenden Fragen.

  V    Instandhaltung – Instandsetzung – bauliche Veränderung

Die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen treffen durch:


  1. Vorbereitung und Beschlußfassung.
  2. Überwachung und Abrechnung einfacher routinemäßiger Arbeiten.
  3. Einleiten von technischen Sofortmaßnahmen zur Instandsetzung in dringenden Fällen.
  4. Periodische Begehung des Wohnungseigentumsobjektes / Gemeinschaftseigentum mind. einmal jährlich mit Erkennen sichtbarer Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.
  5. Kostenschätzung als Unterlage für den Wirtschaftsplan und Beschlußfassung.
  6. Wartungs- und Pflegeverträge für Gemeinschaftseigentum abschließen und Ausführung überwachen.
  7. Ausschreibung und Massenermittlung für Routine- und Wiederholungsarbeiten der Instandhaltung.
  8. Angebotsprüfung und Erstellen von Preisspiegeln.
  9. Vergabe von technischen Aufträgen nach Eigentümerbeschluß.
  10. Rechnerische Rechnungsprüfung technischer Aufträge und sachliche Prüfung auf Übereinstimmung mit Ausschreibungstext, Aufmaß und Massenberechnung.
  11. Technische Mitwirkung bei Betriebskostenverteilung.
  12. Vorbereitungsmaßnahmen zur Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung einschl. Beschlußvorlage.
  13. Pflege und Ergänzung technischer Unterlagen.
  14. Überwachung der Einhaltung von Sicherheits- und Schutzbestimmungen.
  15. Auftragserteilung von Kleinreparaturen im Rahmen der Verwalterbefugnis.


Wie Sie sehen, bzw. gelesen haben, ist das Aufgabengebiet eines WEG-Verwalters weit umfassend. Logisch ist der Wunsch eines jeden Eigentümers bestimmte Schwerpunkte bei der Betreuung der Immobilie zu setzen. Um Ihren Wünschen gerecht zu werden, bieten wir Ihnen ein unverbindliches Gespräch an, um Ihr persönliches Angebot zu erstellen.