Hinweise für Kauf- und Bietinteressenten

Zwangsversteigerungsverfahren

Im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) ist  das  Zwangsversteigerungsverfahren geregelt. Das Vollstreckungsgericht (Amtsgericht) ist zuständig für die Zwangsversteigerung.

Dieses Verfahren wird von den Gläubigern zur Durchsetzung ihrer wirtschaftlichen Forderungen genutzt. “Herr des Verfahrens” wird der höchstrangige Gläubiger, welcher durch Zuschlagsversagung oder einstweiliger Einstellung über die Kaufpreishöhe der Immobilie, sowie die Durchführung des Termins entscheidet. Im Jahre 2007 wurden insgesamt im Bundesland NRW etwa 10.000 Immobilien zwangsversteigert. Die Auswahl und Angebotsunterbreitung der geeigneten Objekte im Interesse der Suchkriterien des Bietinteressenten, ist eine wichtige Aufgabe des Zwangsversteigerungsmaklers (ZV-Maklers).

Zwangsversteigerungstermin

Informationen für Bietinteressenten – „Juristischer“ Leitfaden

Der Erwerb der Immobilie erfolgt im Zwangsversteigerungstermin.

Die vom zuständigen Rechtspfleger geleitete Versteigerung findet vor dem örtlichen Amtsgericht statt. Die Versteigerung beginnt mit dem Bekanntmachungsteil, in welchen vom Rechtspfleger jegliche relevanten, rechtlichen Informationen verlesen, sowie das Versteigerungsobjekt vorgestellt wird. Es ist nicht Aufgabe des Rechtspflegers und des Gerichts dem Bietinteressenten immobilienrelevante Fragen zum Objekt zu beantworten oder zu klären. Diese sind folglich im Gutachten verzeichnet, oder aber müssen vom Bietinteressenten in eigener Verantwortung recherchiert und geprüft werden. Eine der Hauptaufgaben des ZV-Maklers im Zwangsversteigerungsverfahren ist die Informationsbeschaffung und Detailinformation zu allen immobilienrelevanten Fragen.

Der zweite Teil der Versteigerung ist die 30 minütige Bietzeit.
Zu dieser Zeit können beim Rechtspfleger mündlich Gebote abgegeben werden, welche nach Zulassung der Gebote durch das Gericht im Saal öffentlich verlesen werden. Übergebote sind jederzeit und auch von allen Interessenten zulässig.  Nach dem Ablauf der allgemeinen Bietzeit fordert der Rechtspfleger durch seinen dreimaligen Aufruf des letzten, höchsten Gebotes zu einem erneuten Übergebot auf. Sobald kein Übergebot mehr erfolgt wird die Bietzeit geschlossen und kein weiteres Gebote mehr akzeptiert. Folglich stehen nun der meist Bietende und auch das Meistgebot fest. Der Bietinteressent wird auch während der Bietzeit vom ZV-Makler betreut.

Die Entscheidung über den Zuschlag ist der dritte Teil des Versteigerungstermins. Diese kann sowohl im direkten Anschluss an den Versteigerungstermin erfolgen oder auch auf Antrag in einem separaten Termin. Der höchstrangige  Gläubiger hat bei jeder Gebotshöhe (auch bei Geboten, welche über dem Verkehrswert liegen) die Möglichkeit durch eine einstweilige Einstellung des Verfahrens den Zuschlag zu versagen. In diesem Fall erfolgt trotz Meistgebot kein Erwerb. Dies verdeutlicht, dass es in der Regel die Notwendigkeit besteht, während eines ZV-Verfahrens Kaufpreisabsprachen mit dem höchstrangigen Gläubiger zu tätigen. Ein Nachranggläubiger kann ebenfalls unter bestimmten Umständen die Zuschlagsversagung (7/10-Antrag) herbeiführen. Die Kaufpreisabstimmung bzw. Kaufpreisverhandlung mit dem Gläubiger ist eine weitere wichtige Aufgabe des ZV-Maklers.

Sicherheitsleistung

Während des Versteigerungstermins, bei Abgabe eines Gebotes des Bietinteressenten kann ein Gläubiger Sicherheitsleistung beantragen. Diese wäre dann sofort gegenüber dem Rechtspfleger zu erbringen. Sollte der Bietinteressent die Sicherheitsleistung nicht erbringen können, so wird das Gebot zurückgewiesen. Die Sicherheitsleistung wird pauschal und unabhängig von der Gebotshöhe mit 10% vom festgesetzten Verkehrswert berechnet. Es besteht die Möglichkeit, die Sicherheitsleistung in mehreren Formen zu leisten.

  1. a) Mit einem  Bankverrechnungsscheck (darf ausschließlich von Ihrer Bank ausgestellt und unterschrieben werden).
    Der Bankverrechungsscheck darf frühestens 3 Werktage vor dem Zwangsversteigerungstermin ausgestellt werden und bezieht sich auf ein Konto Ihrer Bank bei einer anderen Bank und ist im Inland zahlbar. Sie haben die Möglichkeit diesen Scheck bei ihrer Hausbank bzw. ihrem Kreditinstitut zu beantragen.
  2. Achten sie darauf den Scheck rechtzeitig zu bestellen, denn ihre Bank benötigt im Regelfall mindestens 2 Werktage zur Ausstellung.
  3. b) Eine Überweisung an die zuständigen Gerichtskassen des Amtsgerichtes. Die Überweisung der Sicherheitsleistungen sollte im Regelfall sieben Tage vor dem Zwangsversteigerungstermin erfolgen.
  4. c) Eine unbefristete und unbedingte Bürgschaft (selbstschuldnerisch) eines inländischen Kreditinstitutes.

Bitte beachten Sie, dass eine Zahlung mit Bargeld seit dem 16.02.2007 nicht mehr zulässig ist!

Verteilungstermin

Ein Verteilungstermin wird ungefähr sechs bis sieben Wochen nach dem Versteigerungstermin vom Amtsgericht bestimmt. Zu diesem Termin ist der Kaufpreis abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistungen an das Gericht zu zahlen. Eine Verteilung an die berechtigten Gläubiger wird vom Gericht vorgenommen.

Verkehrswertgutachten/ Verkehrswert

Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erreichte Wert der Immobilie ist der Verkehrswert, dieser wird im Versteigerungsverfahren mittels eines unabhängigen Sachverständigen im Auftrag des Amtsgerichtes durch ein Verkehrswertgutachten bestimmt. Dadurch, dass sich wichtige Anträge (7/10-Antrag, Sicherheitsleistung) am Verkehrswert orientieren, ist dieser ein wichtiger Bestandteil des Verfahrens in der Zwangsversteigerung.

Es besteht die Möglichkeit, dass Verkehrswertgutachten im Rahmen der Versteigerung, bzw. vorher bei Gericht einzusehen. Der ZV-Makler stellt dem Interessenten selbstverständlich auch das Verkehrswertgutachten zur Verfügung. Der ZV-Makler ist aufgrund der Legitimierung autorisiert, auch alle anderen relevanten Unterlagen zu beschaffen.

Immobilienmakler (ZV-Makler) im Zwangsversteigerungsverfahren

Eine relativ junge immobilienwirtschaftliche Datenerhebung spiegelt das grundsätzliche Bedürfnis nach einer Hilfestellung bei dem Erwerb von Immobilien in der Zwangsversteigerung wieder. Die Bedürfnisse und Gründe des Bieters sind meist sehr unterschiedlich, wie auch Beispielhaft die Nachfolgenden:

Aufdeckung von rechtlichen und objektbezogenen Problemen und Wagnissen, sowie das Entwickeln von Lösungsmöglichkeiten, und Hinweisen auf geeignete Immobilien gemäß dem persönlichen Suchprofil, anschließende Beschaffung aller relevanten Objekt- und Zwangsversteigerungsinformationen, sowie die Begleitung und oder Führung der Kaufpreisverhandlung.

In den meisten Fällen beauftragen die Banken und Forderungsverwerter fachkundige und spezialisierte Immobilienmakler für die Vermarktung der im Zwang befindlichen Immobilien.

Gewährleistung im Zwangsversteigerungsverfahren

Wie bei allen Regelfällen (bei abgeschlossenen Kaufverträgen im üblichen Grundstücksverkehr) hat ein Käufer / Bieter im Zwangsversteigerungsverfahren ebenfalls keine Gewährleistungsansprüche. Ein Kauf / eine Ersteigerung kann nicht unter Auflagen und Bedingungen erfolgen, gegenüber der Immobilie getätigt werden. Im Bekanntmachungsteil erklärt das Gericht die rechtlichen Bedingungen des Erwerbs (Lastenfreistellung oder einer eventuellen Übernahme von bestehenden und bleibenden Rechten). Objektmerkmale sowie die Objekteigenschaften werden vom Gericht nicht zugesichert. Notwendigerweise sollte der Erwerber die Immobilie vor der Versteigerung eingehend prüfen. Der Immobilienmakler sollte in jedem Fall für Transparenz und Klarheit sorgen, sowie  alle immobilienrelevanten Aspekte prüfen und bei Bedarf Lösungswege, bei Problemstellungen aufzeigen.

Freihändiger Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren

Generell gilt, auch im Zwangsversteigerungsverfahren, das zu jeder Zeit die theoretische Möglichkeit eines freihändigen Erwerbes über einen Kaufvertrag (vor dem Zwangsversteigerungstermin) besteht. Vorab notwendig ist die Einholung der Zustimmung des Grundeigentümers. Bisweilen scheitert dies an mangelnder Kooperation oder auch zu hoher Kaufpreisvorstellung der Eigentümer. Selbstverständlich prüft der Makler im Vorfeld der Versteigerung alle Möglichkeiten eines freihändigen Verkaufes.

Freihändiger Erwerb im Insolvenzverfahren

Im Rahmen der Verwertung der Immobilien, bzw. im Bereich der Bankenverwertung, werden nicht alle Objekte über ein Zwangsversteigerungsverfahren bzw. Zwangsverfahren liquidiert. Bei Insolvenzverfahren von Firmen, welche Immobilien im Vermögen haben, kann eine Vermarktung auch über einen Bevollmächtigten Zwangsverwalter erfolgen. Solche Abwicklungen werden auch durch einen Immobilienmakler getätigt.

Kaufnebenkosten im Zwangsversteigerungsverfahren

Im Normalfall sind die Kaufnebenkosten im Zwangsversteigerungsverfahren preiswerter als im gewöhnlichen Grundstücksverkehr. Die anfallenden Nebenkosten sind:
Eine Zuschlagsgebühr 0,5 Prozent vom Amtsgericht und die übliche Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Im Regelfall sind die Dienstleistungen des Immobilienmaklers für den Erwerber provisionsfrei. Die Kaufnebenkosten betragen folglich insgesamt vier Prozent und sind damit etwa drei bis fünf Prozent günstiger als bei einem Kauf / Verkauf außerhalb der Zwangsversteigerung.

Ablauf einer Bietstunde:

Nach dem Passieren der Sicherheitsschleusen des Gerichtsgebäudes, gehen Sie zu dem benannten Verhandlungssaal. In diesem befindet sich ein Aushang / Bekanntmachung mit der „Zwangsversteigerungssache Max Mustermann, 11:00 Uhr, Saal 107″ oder vergleichbaren Daten.

Einige Minuten vor Beginn des Termins schließt der verantwortliche Rechtspfleger den Saal auf und die Zuschauer sowie die Bietinteressenten können eintreten und platz nehmen.

Die „Verkäuferseite“, also die Vertreter der Gläubiger (meist Bankenvertreter), nehmen aus Sicht der Zuschauer bzw. der Bietinteressenten stets vorne rechts platz. Die Vertreter des Schuldners („Verkäufer wider Willen“), falls anwesend, sitzt vorne links. Der Rechtspfleger (auch Auktionator) sitzt in der Mitte, dem Zuschauer direkt gegenüber. Es besteht die Möglichkeit, dass die Sitzordnung von Gericht zu Gericht variiert.

Kurz vor Beginn ruft der Rechtspfleger noch einmal die Verhandlung auf, dies dient der Notwendigkeit, dass keiner das Geschehen unabsichtlich versäumen soll und ist Vorschrift.

Anschließend eröffnet der Rechtspfleger seinen Vortrag. Zu Beginn wird geklärt, ob außer den Bankenvertretern noch weitere Verfahrensbeteiligte anwesend sind. Diese bezieht sich vorrangig auf den Grundeigentümer. Der Grundeigentümer ist berechtigt diverse Anträge zu stellen. Gewöhnlicherweise ist weder der Grundeigentümer oder auch ein Vertreter nicht zu gegen.

Im Folgenden verliest der Rechtspfleger eine Vielzahl von Klauseln aus dem Grundbuch, angemeldete Forderungen der Gläubiger und ermittelt daraus das geringste Gebot; das Mindestgebot. Das Mindestgebot errechnet sich aus den Kosten des Verfahrens. Das ist der Betrag, welcher mindestens geboten werden muss um ein gültiges Gebot abzugeben. Nur in äußerst seltenen Fällen, wird ein Gebot in dieser Höhe anerkannt, da das Gericht einer „Verramschung“ entgegenwirken muss.

Meistens werden noch Besonderheiten der Immobilie erklärt, etwa ob Beispielweise irgendwelche Wege-, Bau-, Wohn- und oder Genussrechte Bestand haben. Da diese Rechte, zu Gunsten Dritter, den Wert der Immobilie und damit den Auktionserlös schmälern, ist die Gläubigerin bestrebt das Grundbuch frei von Lasten vorweisen zu können.

Nun besteht ein letztes Mal die Möglichkeit, irgendwelche Anträge zu stellen, denn die Auktion bzw. die Bietstunde eröffnet. Bei Eröffnung der Bietstunde wird die Uhrzeit verkündet und ins Protokoll eingetragen.

Vorgeschrieben ist eine mindestens 30 Minuten andauernde Bietstunde. Im Einzelfall kann, je nach Bedarf (im Falle einer Vielzahl von Geboten) beliebig lange verlängert werden.

Die Bietstunde variiert im Ablauf; manche Bieter sind zunächst verhalten und warten ab wie andere taktieren und sind zögerlich mit ihrem eigenen Gebot. Bei mehreren Bietinteressenten mit dieser Strategie kann es zu einem Schlagabtausch zum Ende der Auktion führen. Dadurch kann in der Hektik des Geschehens schon mal ein Gebot zu spät getätigt oder ein höher als vorerst geplantes Gebot ausgesprochen werden.

Andere Bieter gehen zügig mit Ihrem (vermeintlichen) Höchstgebot in die Auktion rein, um ein klares Signal zu setzen, damit andere Interessenten nicht in die Versuchung kommen mit zu bieten.

Für den Fall, dass Sie bieten möchten, müssen Sie nach vorne an den Pult des Rechtspflegers treten und dort das Gebot benennen. Sie haben sich auszuweisen, Ihre Personalien werden vermerkt und der Rechtspfleger verkündet Ihr Gebot. Bei Abgabe des Gebots wird für gewöhnlich ein Antrag (durch den Vertreter der Gläubiger/in) auf Einlage einer Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswertes) gestellt. Die Sicherheitsleistung kann nur in strikt vorbestimmten Arten geleistet werden:

– zum einen als  Bankscheck in entsprechender Höhe
Dieser, auf ein Kreditinstitut bezogenen Scheck erhalten Sie bei Ihrer Hausbank und muss noch eine Gültigkeitsdauer von mind. 4 Tagen vorweisen können.

  • mittels einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft
  • Vorabüberweisung auf ein Konto der Gerichtskasse

Achtung: Sicherheitsleistungen als Barzahlung werden seit dem 16.02.2007 nicht mehr akzeptiert!

Nachdem die Sicherheit überprüft wurde, können sie sich wieder setzten. Es besteht die Möglichkeit, dass auch andere Interessenten bieten. Sie haben nun die Möglichkeit, Ihre weiteren Gebote von ihrem Platz aus abzugeben. Es gibt verschiedenen Strategien auf die wir bereits in einem der vorherigen Absätze Bezug genommen haben. Letzten Endes ist jedem selbstüberlassen, ob und wie viel er erhöht.

Sollte nur sehr wenig Wettbewerb stattgefunden haben und somit das Gebot insgesamt eher niedrig ausgefallen sein, so muss meist noch der Bankenvertreter überzeugt werden den Zuschlag erteilen zu lassen. Hierzu können Sie z.B. ein Gespräch auf dem Gerichtsflur führen, um zu einer Einigung zu kommen. Folglich ist die Tätigkeit von einem Makler in einem solchen Fall sehr hilfreich.

Zum Ende der “Bietstunde” wird nach dreimaligem Aufrufen des höchsten Gebotes gefragt, ob noch weitere Gebote folgen. Sollte dies nicht der Fall sein, wird die Bietstunde beendet.

Wenn die Gläubigerseite mit dem Gebot zufrieden ist, wird ein Antrag auf sofortige Erteilung des Zuschlages gestellt. Ist dies nicht der Fall, wird der Rechtspfleger häufig gebeten den Zuschlag zu einem späteren Termin- sei es in ein bis zwei Wochen – zu verkünden. In dieser Zeitspanne kann/sollte dann auf Seiten der Gläubigerin eine endgültige Entscheidung bzgl. des Zuschlages gefallen sein. Erfahrungsgemäß wird eine Entscheidung oft zu Gunsten des Bieters getroffen.

Jegliche Personen, die überboten worden sind erhalten nun ihre hinterlegten Sicherheiten zurück. Für den Höchstbieter empfiehlt es sich, die Sicherheit bei Gericht zu lassen um diese auf die Bietsumme sofort anrechnen zu lassen. Damit lassen sich unnötige Zinsbelastungen vermeiden.

Somit ist der Immobilienerwerb im Zuge der Zwangsversteigerung beendet.

Die im Vorgenannten erteilten Auskünfte sind keine rechtsverbindlichen Beratungen, sonder nur eine Erläuterung, die aus unseren Erfahrungen abgeleitet sind. Diese Darstellung dient als grobe Orientierung für Bietinteressenten, die auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie beabsichtigen diese auf dem Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben. Die Komplexität eines Zwangsversteigerungsverfahrens lässt sich auf Grund der vielfältigen Einzelfälle nicht in wenigen, teilweise oberflächlich geschilderten Worten erläutern. Die vielen verfahrensrechtlichen Besonderheiten die in der Praxis zu beachten sind, können in Ihren Facetten hier nicht dargelegt werden. Folglich sind unsere Auskünfte und Schilderungen ohne Gewähr!

Copyright Assindia Maklerbüro für Immobilien in Essen 2008