Zwangsverwaltung

Die insolvente Immobilie:

 

Zwangsversteigerung und -verwaltung oder Insolvenzverwaltung?

 

Wird eine Immobilie insolvent, stellt sich für die Gläubiger die Frage, ob hierauf mit einer Zwangsversteigerung und -verwaltung des Grundstücks oder aber mit einem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners reagiert werden sollte. So mag im Falle eines voll vermieteten Grundstücks die Entscheidung für die Zwangsverwaltung noch leicht fallen und der Gläubiger allein entscheiden müsse, ob er einen gerichtlich ausgesuchten Zwangsverwalter oder eine Institutsverwaltung wünscht. Schwieriger liegen die Dinge dagegen, wenn das Grundstück die Grundlage eines fortzuführenden Geschäftsbetriebes des Schuldners ist oder ein “steckengebliebenes Bauvorhaben” unbedingt zu Ende geführt werden muss. Denn dann ist fraglich, ob Zwangsversteigerung und -verwaltung überhaupt die Fortführung des Geschäftsbetriebes oder des Bauvorhabens sicherstellen können.

Die gewöhnlichen Aufgaben des (externen) Zwangsverwalters erstrecken sich über:

 

  • Erstellung und Überwachung von Planrechnungen zur Unternehmensfortführungen,
  • Erarbeitung betriebwirtschaftlicher Auswertungen,
  • Lösung komplizierter Buchhaltungsfragen,
  • qualitative Aufwertung des Leerstands zur optimalen Vermietung,
  • Vertrags-, Kosten- und Ertragsmanagement,
  • Inkasso der Mieten,
  • Substanzaufwertung hinsichtlich einer abschließenden Vermarktung,

um nur einige Eckpfeiler des diffizilen Aufgabenblocks zu betrachten.

 

Zwangsmaßnahmen werden nicht willkürlich vom Gericht beschlossen. Vielmehr ist es die logische Konsequenz eines vorgelagerten Missmanagement

Dies spiegelt sich oftmals auch im Äußeren der Immobilie und auch den darin befindlichen Anlagen wider (Wasserrohre, Heizanlagen, Aufzüge, etc.).

 

Soll ein optischer und inhaltlicher Erfolg, an und in dem Objekt erkennbar werden, ist dies wesentlich leichter durch die Unterstützung eines kompetenten und wirtschaftlich denkenden und technisch versierten Verwaltungsunternehmen realisierbar.

 

Bei dieser Kooperation ist das Ziel der Zwangsverwaltung die Befriedigung des Gläubigers aus den Erträgen der Immobilie und nicht aus der Substanz. Der eingesetzte Zwangsverwalter kann nach vernünftigen Bewirtschaftungsgrundsätzen die laufenden Ausgaben aus den laufenden Einnahmen decken und Überschüsse nach den Regeln des Verfahrens verteilen, (§§ 155 – 158 ZVG).

 

…oder doch lieber anders…?

 

Bei der Problematik der Vollendung von Bauten oder der Betriebsfortführung ist zu überlegen, ob die Zwangsverwaltung die geeignete Maßnahme der Vollstreckung darstellt. Gegebenenfalls ist  ein Insolvenzverfahren eher geeignet, die Probleme zu lösen, wenn im Gegensatz der Insolvenz zu der Zwangsverwaltung nur das jeweilige Objekt betroffen ist und verwaltet wird, könnte bei der Bauvollendung eine Insolvenz, die das gesamte Vermögen des Schuldners erfasst, zu weitreichend sein.

 

Bei einem Schuldner, der auf bzw. mit seinem Grundstück ein Gewerbe betreibt, kann die Insolvenz die bessere Vollstreckungsmaßnahme sein, da der Insolvenzverwalter weit mehr Möglichkeiten zur Weiterführung, Veräußerung und Verwertung als ein Zwangsverwalter besitzt.

 

Ein Hauptanliegen im Rahmen einer Insolvenzverwaltung sollte nicht die Zerschlagung des Objektes in einzelne Blöcke, Häuser bzw. Wohnungen sein. Wo immer es wirtschaftlich vertretbar ist, sollte eine Fortführung des insolventen Objektes vorrangig sein. Dies sichert den Gläubigern eine günstigere Befriedigung ihrer Forderungen und trägt zum Erhalt von Arbeitsplätzen (Hausmeistern, Gärtner, Handwerksfirmen) bei. Diese Leistungen werden oftmals nach Aufteilung gem. WEG durch die jeweiligen Eigentümer selber erbracht.

 

Ganz gleich ob eine Zwangs-, Insolvenz- oder Institutszwangsverwaltung vorherrscht, auf den Weg zur Endabwicklung ist die Planung nur optimal umsetzbar, wenn diese Vorgaben durch einen fach- und sachkundigen Grundstücks- und Wohnungsverwalter umgesetzt bzw. unterstützt werden.

Broschüre:

 

Zwangsverwaltung

 

Eigentümer dessen Finanzierungsplanung nicht mehr umsetzbar ist, haben vielerlei Hintergründe. Sei es der zu hohe laufende Kapitaldienst, zu hohe laufende Bewirtschaftungskosten, wegfallende Mieteinnahmen oder zu starker Investitionsbedarf. Letztlich ist das ein stetiger Kreislauf der ineinander greift.

 

Mit unserer Zwangsverwaltung erfüllen wir die rechtlichen Bestimmungen (Inbesitznahme und Substanzerhalt), vergessen dabei aber nie die Immobilie so zu bewirtschaften, das der vorgenannte Kreislauf durchbrochen wird. Denn nur so kann eine Immobilie, gleich welcher Größe, wieder in normales „Fahrwasser“ gebracht werden. Dies letztlich bildet den Grundstein, eine Immobilie in einer Zwangsverwaltung zu halten ohne dauerhaft den betreibenden Gläubiger mit regelmäßig neuen Einlagen zu konfrontierten, bzw. die Immobilie auch im Rahmen der Zwangsversteigerung für Bieter interessant zu machen, ohne das der oder die Gläubiger mit zu hohen Verlusten beim Versteigerungstermin rechnen müssen.

 

Wenn Sie eine Zwangsverwaltung wünschen, bei der der betreibenden Gläubiger nicht per Gesetz „vor der Türe stehen“ muss, dann sollten wir uns unterhalten.

 

Kalte Zwangsverwaltung:

 

Eine Vielzahl von Immobilien werden in die Vollstreckung gebracht, obwohl es durchaus andere Möglichkeiten gibt. Mit unserer Unternehmensgruppe bündeln wir massives know how als auch manpower, welches wir so gezielt einsetzen können, das wir auch die schwierigsten Immobilien erhalten und letztlich werthaltiger verwerten können, als es bei einer Zwangsverwaltung möglich wäre.